ТЕМА 1. АРХИТЕКТУРА И ПЛАНИРОВКА ВАШЕГО ДОМА, КВАРТИРЫ.

ГЛАВА 1.1 А ЕСТЬ ЛИ У ВАС ПЛАН ?

Заказывать индивидуальный проект или ограничиться типовым - частное дело каждого потенциального застройщика. Однако в любом случае хорошо бы иметь представление, каким должен быть дом. Тогда можно избежать серьезных ошибок и напрасных трат.

Строительство по индивидуальному проекту.

Практика показывает, что будущий домовладелец, как правило, имеет довольно туманные представления о своем жилище и в лучшем случае способен ответить на вопрос о его возможной стоимости, архитектурном стиле и составе помещений. Для проектирования этих сведений недостаточно. Чтобы понять, какой дом вам нужен, архитектор на основе ландшафтных особенностей участка и ваших пожеланий по устройству дома составляет его текстовую концептуальную модель. Она содержит сведения о месте строительства дома, его допустимых габаритах, этажности и геометрии плана; составе, размерах и принципе расположения помещений на этажах, желательной ориентации окон, входов, террас, балконов и т. д. На основе этих данных вы будете контролировать процесс проектирования, участвовать в выборе вариантов и внесении в них необходимых исправлений. Приведу пример из практики проектирования на основе текстовой модели.

Требования заказчика.

В доме будут жить четыре человека: супружеская пара средних лет и их дети 16 и 6 лет. Предполагается периодическое проживание родителей хозяйки или хозяина дома и постоянное - обслуживающего персонала. Общая площадь дома 800 кв. м. В ее пределах необходимо разместить: дневные помещения (кухню-столовую, каминный зал, бассейн, зимний сад, кинотеатр, тренажерную, бильярдную, сауну, открытую террасу); личные помещения хозяев (спальня, будуар, кабинет с балконом, санузел), личные помещения детей (две спальни, санузел, кабинет-кинозал) и родителей хозяйки дома (спальня, будуар-гардеробная, санузел), а также резерв для семьи старшего сына, гостевую комнату; подсобные и технические помещения, квартиру для прислуги, гараж на три автомобиля.

Особенности участка.

Строительство предполагается на участке 40 соток. К северо-западной и юго-восточной границам примыкают территории соседей, к юго-западной - лесной массив, подъезд к дому с северо-востока. На участке растет реликтовый лес, центральная часть территории по диагонали участка в ориентации запад-восток от деревьев свободна.

Текстовая модель дома.

Дом построить на поляне в центре участка. Пейзажную зону расположить на южной части территории, зону въезда - на северной. Гараж и квартиру прислуги разместить при въезде на участок в автономном блоке. В целях экономии территории, сохранения сомасштабности размеров дома и участка этажность должна быть не менее четырех уровней (при меньшем количестве этажей возрастет площадь застройки, негде будет организовать пейзажную зону, увеличится вырубка реликтового леса). Архитектурное решение фасадов, величина и расположение окон обязаны обеспечить достаточную степень инсоляции всех помещений и их непросматриваемость с улицы и от соседей. Ориентация окон общих помещений должна быть на юг, юго-запад, юго-восток; окон прихожей, кухни-столовой, кинозала, гардеробных, кабинета и санузлов возможна в сторону въезда. Все общие помещения разместить на первом этаже. Здесь же, но в автономном блоке, расположить комнаты детей. Личные помещения хозяев дома и их родителей - на втором этаже, в автономных блоках. Резервную квартиру старшего сына - в мансарде. Сауну, тренажерную, бильярдную, спортзал, холодную кладовую, котельную и техническое помещение бассейна - в цокольном этаже.

Проект.

Габариты, конфигурация дома в плане и масштаб его деталей соразмерны участку и домам соседей. Расположение террас, балкона, входов позволяет удачно разместить дом на участке. Оптимальность выбора его месторасположения, габаритов и конфигурации подтверждена схемой функционально-планировочной и ландшафтной организации территории. Компоновка дома в двух симметричных флигелях, объединенных центральным двусветным каминным залом, дает возможность комфортного расселения семьи даже с учетом изменений в ее составе. Все необходимые помещения, их размеры и общая площадь соответствуют требованиям заказчика. Архитектура фасадов обеспечивает оптимальную инсоляцию помещений и их визуальную защиту от обозрения с дороги и участков соседей. Из зимнего сада, бассейна, столовой, каминного зала и террасы раскрывается прекрасный вид на участок и примыкающий к нему реликтовый лес.

Результат. Индивидуальный проект гарантирует соответствие устройства дома требованиям заказчика, адекватность затрат и качества, окупаемость и конкурентоспособность дома на рынке недвижимости.

Строительство по типовому проекту

Типовые проекты, "проектные полуфабрикаты", рассчитаны на среднестатистическую семью и условные данные о месте строительства. Даже при удачном выборе проект не будет в полной мере отвечать индивидуальным запросам. Удовлетворить их можно, переделав проект. Переработка тоже должна начинаться с составления текстовой модели. Поясню смысл сказанного на конкретном примере из практики.

Оценка приобретенного проекта.

Типовой проект был выбран по позициям, которые являлись для заказчика приоритетными - стоимость строительства, общая площадь и внешний вид дома. Размеры помещений, принцип их компоновки, отсутствие террас и балконов не соответствовали представлениям заказчика об удобстве и комфорте. Основные его требования: усовершенствование планов первого и второго этажей с учетом перспективных изменений в семье и возможного роста дома, определение оптимального места строительства и ориентации по сторонам света, увязка расположения всех помещений и внешних частей дома - крыльца, террасы, зимнего сада, балкона - с ландшафтом участка. Перед началом проектных работ архитектор составил модель дома, по которой можно было судить о степени их успешности и целесообразности.

Концептуальная модель.

Расположить дом так, чтобы можно было построить перед ним декоративный водоем при минимальной вырубке реликтового леса, сделать короткую подъездную дорогу, учесть расширение жилья в перспективе пристройками. Привести в соответствие конфигурацию планов дома и участка при проектировании зимнего сада и террас. Сориентировать дом таким образом, чтобы инсоляция помещений была оптимальна, обзор с террасы и из окон наилучший, просматриваемость помещений с улицы и участков соседей наименьшая. Перепланировку выполнить с учетом зонирования участка, его ориентации по сторонам света и необходимостью наращивания дома в перспективе. Пространство первого этажа освободить от стен и перегородок. Переориентировать лестницу, обеспечив этим автономию входа на второй этаж, увеличение прихожей и ее визуальное объединение с каминной и столовой. Организовать удобную связь между прихожей и гаражом, гаражом и кухней, прихожей и кухней, а также кухней, столовой и террасой. Увеличить пространство кухни; кроме основного обеденного места, предусмотреть дополнительное место для "быстрых" завтраков. Запроектировать террасу с видом на декоративный водоем. На втором этаже выделить автономный блок помещений хозяина и блок спален для его сестры и матери. Выявить реконструктивные резервы дома, предложить оптимальную схему его расширения.

Проект.

Планы соответствуют структуре семьи заказчика и возможным изменениям в перспективе. Расположение дома на участке гарантирует оптимальность инсоляции помещений, удобство входа в дом и подъезда к гаражу и бане, а организация пространства первого этажа и новая конфигурация планов - гармонию с общим решением участка. Основные сооружения, дом и баня имеют возможность расширения на перспективу.

Результат.

Объем и стоимость переработки зависят от того, насколько купленный проект не соответствует участку и вашим представлениям о доме. Выбор проекта на основе концептуальной модели будет более удачным и уменьшит затраты на его переработку.

Строительство без проекта

Проект - это документ контроля за архитектурным и строительным качеством, а также за расходом конструктивных и отделочных материалов. Решившись строить на глазок, вы не будете иметь точной информации о том, что и как должно быть, не сможете контролировать расход материалов и средств.

Результат. Последствия могут быть как самыми серьезными, когда фундаменты не выдерживают нагрузок, так и анекдотичными, когда отсутствует вход в дом или лестница. Практика показывает, что желание сэкономить на проекте оборачивается сначала высокими расходами на строительство дома, а затем дополнительными затратами на его перестройку. Следствие строительства без проекта - низкое архитектурное и строительное качество, неконкурентность и не окупаемость дома на рынке недвижимости.

ГЛАВА 1.2 ЗИМА - ВРЕМЯ ЗАКАЗЫВАТЬ ПРОЕКТ

Твердое решение построить загородный дом за одно лето рождается, когда вовсю пригревает солнце. Но для воплощения мечты без индивидуального проекта не обойтись, а у нас май ушел на поиски архитектора, июнь - на достижение договоренности, в августе чертежи готовы. Надо бы строить, да сезон... уже закончился. Можно, конечно, умерить аппетит и ограничиться типовым проектом. Но даже если удается быстро приобрести вроде бы подходящий (по общему впечатлению) типовой проект, то детально сравнить его с другими и внести изменения уже невозможно - материалы закуплены, стройка в разгаре. Поэтому, чтобы не опоздать и полностью подготовиться к новому строительному сезону, следует серьезно обдумать свои планы уже сейчас, в начале зимы.

Каким быть загородному дому, решает, естественно, владелец, руководствуясь сложившимися архитектурными предпочтениями и собственными представлениями о комфорте. Соразмерно соединить в единое целое внешний образ и внутреннюю "начинку" предстоит архитектору, сделать желаемое действительным - строителям, но хозяин должен с самого начала определиться, будет ли дом семейным гнездом для круглогодичного проживания (и тогда городская квартира - лишь некий запасной "аэродром") или местом для отдыха по субботам-воскресеньям летом и иногда в межсезонье. В первом случае быть дому каменным и сравнительно большим, во втором можно обойтись деревянным, он больше подходит для дачи, дешевле и легче в обслуживании. И все же абсолютное большинство наших сограждан из-за боязни поджога предпочитают кирпичные дома.

Когда материал выбран, предстоит определиться с размерами строения. Новый дом общей площадью 150 кв. м может оказаться наяву не просторным дворцом, а даже более тесноватым жилищем, чем городская восьмидесятиметровая квартира. Не забывайте, в сельской местности не обойтись без большой прихожей, вместительных кладовок, котельной, других подсобных помещений; "съедают" пространство также лестницы, переходы, балконы. Как ни крути, а необходимый минимум для загородного дома - 200 кв. м.

На общих очертаниях здания, его этажности, планировке, соотношении составляющих частей сказывается задаваемый перечень жилых (гостиных, столовых, спален, детских) и вспомогательных (ванных и туалетных комнат, кухонь, холлов, тренажерных залов), а также технических помещений с указанием желаемых площадей. Здесь все важно - число и возраст членов семьи (для стариков желателен первый этаж), возможное прибавление семейства в будущем, желание иметь кабинет или мастерскую, многочисленность родни, другие немаловажные обстоятельства. Казалось бы, очень удобно иметь гараж в доме, но от машинных запахов, особенно свойственных дорогостоящим игрушкам - мотосаням, вездеходам, даже при разделительных тамбурах окончательно отделаться очень сложно. По статистике примерно половина застройщиков хочет иметь встроенный гараж, другая категорически против. Только четко сформулировав свои предпочтения, вы можете правильно поставить задачу перед архитектором. Любой удачный проект - во многом заслуга самого заказчика.

Основа будущего дома - архитектурно-строительная часть проекта, затраты на нее составляют 80-85% его (проекта) общей стоимости. Средняя ставка за комплект архитектурно-строительных чертежей в московских архитектурных бюро ныне колеблется в пределах 12-20 $ /кв. м общей площади. Некоторые фирмы за эти деньги согласны подготовить документацию по водо- и электроснабжению, отоплению, канализации. И все же раздел проекта по инженерным системам вторичен, эти вопросы всегда можно довести до ума за умеренную плату непосредственно с поставщиками оборудования. Но в любом случае чрезвычайно важно сделать качественный теплотехнический расчет: в доме в первую очередь должно быть тепло. Раздел, посвященный газоснабжению, лучше всего заказывать в подразделениях районных газовых сетей, местных специализированных организациях, впоследствии осуществляющих монтаж и приемку.

Немногие фирмы предоставляют исчерпывающие данные на расходные стройматериалы (вплоть до последнего гвоздя), ограничиваясь номенклатурой основных изделий (фундаментных блоков, плит перекрытий). Это связано, видимо, и с тем, что заказчик, поручая строительство подрядчику, может в последний момент перейти с кирпича на пенобетон или наоборот.

Итак, 12 $/кв. м - это тот минимум, на который необходимо ориентироваться, начиная поиски "своего" архитектора, желая получить действительно новое, разработанное под ваши требования проектное решение. В практике случается, что якобы индивидуальный проект оказывается некоторой модификацией существовавшего ранее - архитекторы, конечно же, имеют отработанные варианты. Чтобы не обмануться, необходимо исследовать рыночные предложения возможно подробнее.

Заключение договора на индивидуальное проектирование - момент принципиальный. То ли проект эксклюзивен и никогда не будет повторен (тогда и цены соответствующие, в 1,5-2 раза выше), то ли он может продаваться архитектором многократно. В задании должен быть оговорен не только точный перечень разрабатываемых документов и сроки исполнения, но и учтены неизбежно возникающие в процессе проектирования изменения, вызывающие уменьшение-увеличение объемов работы, а следовательно, сказывающиеся на корректировке расходов заказчика в ту или иную сторону.

Вначале договор подписывается на эскизный проект. В техническом задании скрупулезно указывается состав помещений, материалы, этажность, высоты, наличие цокольных и мансардных помещений, архитектурные стилистические особенности. На этом этапе (за 15-20% от полной стоимости архитектурно-строительной части) архитектор предлагает несколько вариантов фасадов и поэтажных планов, после обсуждения которых принимаются основные архитектурные и конструктивные решения. Из факта заключения договора на эскизное проектирование вовсе не следует обязательное его продление. Возможно и расставание из-за возникшего взаимного непонимания, радикального расхождения мнений заказчика и архитектора о внешнем облике здания. Архитектор, например, считает, что при заданных требованиях гармоничным будет его "готическое" решение, а домовладелец никак не хочет высоких островерхих крыш. Переломить себя в угоду клиенту архитектору удается не всегда.

На стадии эскизного проектирования полезно составление ориентировочной сметы на общестроительные работы, что позволяет приблизительно определиться с объемами и структурой будущих затрат, прогнозировать вероятные сроки выплат строительным фирмам. В процессе рабочего проектирования эти данные уточняются.

После утверждения эскизного проекта самое сложное позади, остается заключить договор на разработку рабочей документации. На этом этапе, практически не требующем никаких согласований с заказчиком, проводятся расчеты, окончательно решаются конструктивные проблемы и вопросы инженерного оборудования здания. За дополнительную плату можно заказать разработку дизайн-проекта интерьеров, а также проектную документацию на ландшафтные и другие, связанные с благоустройством участка работы.

Если в теперешних условиях финансовая смета, составленная проектной организацией, мало кому интересна, то в спецификациях и ведомостях по отдельным группам и видам расходных материалов (кирпичной кладке, монолиту, сантехнике и пр.) заказчик крайне заинтересован. Они позволяют не только контролировать строителей, но и оценивать предстоящие расходы.

Но и на этапе рабочего проектирования заказчик не должен самоустраняться, ожидая готовый комплект чертежей два месяца. Без его контроля процесс может стать вялотекущим, не исключено появление других, более выгодных клиентов или изменение конкурентных условий. Например, вы пришли первым, мастерская была согласна на ценовой минимум. Потом спрос вырос, цены подскочили, и вы уже особого интереса не представляете. Вам даже могут вернуть деньги, но ваша цель - построиться в намеченные сроки. Поэтому, если по графику должны быть готовы чертежи на фундамент, не поленитесь прийти, поинтересоваться и убедиться в их наличии. Не стесняйтесь заявлять "хочу видеть".

Затеяв проектирование, привыкайте к тому, что спать вам будет некогда, проявляйте больше активности, ищите параллельно строителей, оговаривайте сроки, знакомьте их с готовыми чертежами. Зимой, не обремененные текущими заботами, они проявят к вам максимум внимания, исходя из своего опыта дадут важные советы, в чем-то поправят проектировщика, а могут и напустить туман в поисках легкого для себя, но отнюдь не лучшего для заказчика пути. К ведению переговоров хорошо бы привлечь собственного представителя, не склочного по характеру, задающего лишь для вида множество никчемных вопросов, раздражающих исполнителей, а человека компетентного, разбирающегося в подобных вопросах.

Указанная выше цена $12 относится к внутри офисной работе архитектора. Потребуются и другие затраты. Перед началом рабочего проектирования архитектору должно быть предоставлено заключение геологов о несущей способности грунта и характере подземных вод на участке и непосредственно на месте расположения дома. Наилучший вариант, когда исследования проводятся под наблюдением автора проекта. Располагая исходными данными о площади застройки, конструкции, местоположении, проектировщик точно укажет точки, обязательные для бурения и извлечения проб грунта. Для дома размером 10х10 м должно быть не менее двух скважин глубиной не менее 8 м. С увеличением площади застройки и усложнением конфигурации дома может понадобиться 3, 4 или 5 скважин. Заключение по инженерно-геологическим изысканиям (не менее двух скважин) обходится в 600-800, топографическая съемка - в $5-6 за одну сотку. В сумме - на фоне стоимости индивидуального проекта - это сравнительно немного. Если проведение топографической съемки поручить местному архитектурному комитету, то гораздо проще будет получить в нем и разрешение на строительство.

И все же при всех преимуществах индивидуального проекта его приобретение для людей среднего достатка вряд ли оправдано. Вполне можно подобрать хороший вариант из типовых (точнее, повторно применяемых) проектов. Их база начала создаваться с начала 80-х годов. Тогда по воле властей активно разрабатывалась тема индивидуальных жилых домов для Нечерноземья. Те проекты теперь корректируются в соответствии с требованиями времени и модой. Основной массив составляют современные индивидуальные проекты, как не реализованные, так и осуществленные, но по договоренности с заказчиком используемые повторно (за это он получил определенную скидку).

Стоимость типовых проектов на порядок ниже индивидуальных. Для домов общей площадью 100-400 кв. м полный комплект документации (архитектурно-строительная часть, перечень расходных материалов, инженерное обеспечение) колеблется в пределах 300-600 $. Как видим, цены на типовые проекты невелики, поэтому строиться без проекта, экономя несколько сотен долларов, представляется большой глупостью. Причем такой проект имеет и явные преимущества: все ошибки и неожиданные нюансы, возникающие при строительстве, в нем исправлены и учтены. По вашему желанию он может быть и переработан: изменена внутренняя планировка (без переноса несущих стен), элементы архитектурной отделки и пр.

Расходы на привязку типового проекта к месту (не исключено, что по результатам геологических изысканий потребуется и доработка фундамента за $300-500) кажутся чрезмерными. Логичный вопрос - не стоит ли ограничиться общими сведениями о грунтах в данной местности? Деревянные дома незначительные просадки выдержат, для каменных любые подвижки фундамента недопустимы, они приводят к образованию в стенах трещин. Если угол дома вдруг попадет на родник, для владельца это катастрофа. Еще одно важное соображение в пользу обязательного подведения проекта под грунты: заказчик ожидает от строителей гарантий, но он их никогда не получит без проведения геоизысканий, хотя строительные работы будут выполнены качественно. Отказываясь от них, вы тем самым как бы подкладываете под собственный дом мину замедленного действия. Ведь вам нужен дом, а не постоянная головная боль и долгие хождения по судам в поисках виновных.

Те, кто не склонен приобретать готовый проект, обращаются в строительные фирмы, готовые выполнить эскизы и по ним возвести дом. Но этот путь не только не экономен, но и потенциально опасен: стоимость проекта все равно включат в общий счет. Имейте в виду, что таким образом вы разрешаете проводить эксперимент над вашим домом, да к тому же на ходу. Поэтому лучше, начиная строительство, иметь готовый проект, который понадобится и через несколько лет при возможной перестройке или продаже дома. Немаловажно, что для получения в местном архитектурном комитете разрешения на строительство необходимо представить согласованную часть проекта (фасады, планы, разрезы). Ваш архитектор должен иметь в обязательном порядке лицензию, действительную для региона застройки.

Зима кажется долгой, но до майского цвета всего лишь четыре месяца. Этого времени вполне достаточно, чтобы осмотреться и принять верное решение. Сезон охоты за проектом открыт.

ГЛАВА 1.3 ПРОЕКТЫ И ПРОЖЕКТЫ

Домашний очаг - самая сокровенная часть нашей жизни. Это место, где мы можем реализовать собственные вкусы и пристрастия, уединиться в личном пространстве для отдыха и сна. Жилище должно предоставлять возможности для разного рода деятельности: общения, приготовления пищи, стирки, хранения вещей. Для того чтобы в доме было комфортно и приятно жить, ему нужно хорошо функционировать в каждой из этих сфер. Поэтому необходимы тщательно продуманная планировка, эффективное обслуживание и разумная, гибкая организация жилого пространства.

Приняв архитектурно-конструктивные решения проекта, рассматривают состав и площади помещений. У каждого жилища своя философия: у барского, крестьянского, советского. В советские времена различные функции реализовывались в одном-двух помещениях, т. е. имели многофункциональное назначение. Сегодня за расчетные принимаются количество комнат по одной на члена семьи, плюс общая, плюс кухня-столовая и вспомогательные помещения, считая на человека от 9 до 15 кв. м полезной площади.

В новом доме начинается новый быт, где человек имеет право на большой диапазон комфортабельности. В доме можно устроить библиотеку, детские и карточные игровые, комнаты прислуги, туалеты у спален, гостевые спальни, бар (буфетную), бильярдную, баню (сауну) с бассейном, комнаты оздоровительных процедур, спортзал. Строят при доме и производственные или торговые помещения, приемную доктора или адвоката, помещения для сдачи внаем. Обычно помещения разделяются на главные и второстепенные, что определяется частотой пребывания в них. К главным относятся общая комната, она же гостиная, столовая или кухня-столовая, спальни. Последние могут сообщаться с санузлами, иметь балкон или выход на веранду. Второстепенные помещения включают в себя кабинет, гардеробную (бельевую), санузлы, прихожую.

Независимо от планировки, общая комната - это духовный центр дома, объединяющий всех домочадцев и гостей. Она должна быть не менее 20 кв. м. Идеально, если ее окна выходят на главный фасад. Гостиная с прихожей образуют парадные помещения, которые лучше располагать ближе к главному входу. Характер парадных помещений наиболее открыт. Гостиную связывают проходами с кабинетом, столовой и кухней. Зону парадных помещений можно расширить в подзоны, например, гостиная - столовая - каминная - карточная и т. д.

Спальни и детские располагают в глубине дома. Спальня на одного человека может быть до 8-10 кв. м при ширине комнаты не менее 2,4 м, спальня супругов - до 12-14 кв. м. Большие размеры спален (от 20 кв. м) вызывают подсознательную тревогу.

Часто детскую совмещают с игровым уголком. Дети любят "тайны", им нужны потаенные места в доме, проход в играх через разные помещения (так называемая игровая тропа, в которую попадают коридоры, лестницы и пространства под ними, кладовые и чердаки).

Нередко пытаются объединить спальню и кабинет. Если есть возможность, лучше их разделить. О кабинете скажем особо. У нас иногда путают домашний кабинет с офисом. Если офис - помещение официальное, куда человек является подтянутым, готовым к напряженной работе, а подчас к столкновениям интересов, где он обязан принимать решение иногда в экстремальных ситуациях, то в домашнем кабинете обстановка принципиально иная - спокойная. Здесь тоже можно обдумывать рабочие вопросы, анализировать ситуацию и принимать решения, но в окружении любимых предметов и книг. Если хозяин дома и встречается с кем-то в кабинете, то это, как правило, люди ему симпатичные и единомышленники.

Забыт в России и самый милый женскому сердцу уголок - будуар. В старых романах наиболее интересные сцены происходят в будуарах, там женщины "наводят красоту", болтают с подругами. Будуар располагают рядом со спальней.

Спортзал и сауна с комнатой отдыха, бассейн, бильярдная, зимний сад призваны дать здоровое решение досуговых проблем.

Подсобные помещения должны составлять не менее 10% общей площади дома (нормой является 15-20%). К вспомогательным помещениям относят кладовые, мастерскую, постирочную, комнату охраны, гараж. Кладовые (чуланы) - это комнаты без окон, но с естественной вентиляцией. Двери хозкомнат не должны открываться в сторону жилых помещений.

В зависимости от количества прислуги планируют ее размещение. Часть служебных помещений можно расположить в цокольном этаже с отдельным входом, часть вынести во флигель. Туда же надо выводить гаражи, а также спортзалы с банями (саунами), которые соединяются с домом через воздушный шлюз или коридор.

Индивидуальный и неповторимый облик дома создают веранды, террасы, балконы и лоджии. Веранда - буферная зона между улицей и домом, неотапливаемое помещение с большими окнами. Зимой это тамбур и кладовая. А летом - и прихожая, и гостиная, и столовая, и рабочая комната. Причем, форма веранды и вид остекления во многом влияют на облик дома.

Каким требованиям должен отвечать проект.

При выборе проекта главным критерием будет соотношение затраты - удобства. Вторым - соответствие проекта составу и возрасту членов семьи с учетом перспективы ее развития и того, что запросы со временем меняются. Можно сразу строить дом "на вырост", но рациональнее (и выгоднее!) заложить в проект поэтапность строительства. Надо прикинуть возможности расширения и перестроек. Ни один дом не обходится без перепланировок и достроек. Это определяет моральную долговечность строения, такой дом имеет преимущество в сравнении со случайно купленным или непродуманно построенным. Следует подумать, как по-иному, при необходимости, можно будет использовать те или иные помещения.

Проект должен полностью соответствовать вкусу застройщика (в пределах возможностей). Не соглашайтесь с проектом, если ощущаете внутреннее сопротивление и неудовлетворенность. Разбирая проект, нужно решить, как будет эксплуатироваться дом: как основной повседневный, с ведением приусадебного и домашнего хозяйства, или для отдыха.

Еще в проекте надо позаботиться о комфорте. Лучше заложить все инженерные разводки или обеспечить их прокладку в будущем; предусмотреть наряду с водяным каминное и электрическое отопление. Заметим, что повышенная комфортность не может быть признана излишней, т. к. мы очень отстали в этом от других стран, лучше уж сразу сделать начинку дома по европейским стандартам, дешевле выйдет. Рассматривая проект, следует разобраться, как будет проветриваться дом, какой будет естественная циркуляция, нет ли застойных мест. Циркуляция воздуха при каминном и водяном отоплении различна.

Вместо заключения: единство как борьба противоположностей.

В процессе строительства дома существует еще один "подводный камень". Вы никогда не обращали внимание, почему в журналах так много красивых проектов, а домов, построенных по ним, - единицы? Архитектор, формируя внешний художественный облик дома, учитывает все до мелочей, например, как форма окон и их расположение связаны с линией карниза и общей зрительной массой фасада, соответствует ли рисунок переплетов характеру оконных проемов, подбирает отвечающую выбранному стилю отделку стен и цоколя и т. д. Строители, даже хорошие, частенько стремятся упростить проработку некоторых фасадных элементов, мотивируя это тем, что на планировке дома это никак не отразится. Так, полукруглый эркер или балкон может стать квадратным или граненым, интересно прорисованный фронтон - просто треугольным, пристроенная веранда с ажурными переплетами, выглядящая в проекте как кружевная юбочка, в натуре вдруг превращается во что-то наподобие долгострельной огневой точки с узкими бойницами. Дело не в том, что строители ленивые или не могут все сделать правильно. Просто их работа оценивается обычно количеством построенных квадратных метров, а не перечнем выведенных сложнопрофильных карнизов, подсечек, консолей и других вроде бы незначительных элементов здания. Еще чаще бывает так, что сам заказчик в процессе строительства решил что-то перепланировать. Эти изменения вносятся в проект тут же, на ходу, без участия архитектора, а лишь посоветовавшись с прорабом. Поэтому авторский надзор - еще одну не менее важную стадию проектирования и строительства - игнорировать не следует. Даже те заказчики, которые не жалеют средств на проектирование, обычно экономят на авторском надзоре, считая эту работу излишней. А ведь все изменения, происшедшие с проектом дома в процессе строительства (они бывают в восьми случаях из десяти) можно скорректировать очень аккуратно с архитектором, в результате чего общая идея дома не пострадает. В противном же случае из задуманной целостной, гармоничной и композиционно законченной постройки вы получите очередной убогий сундук или монстра, у которого с одной стороны крыло, а с другой - клешня. И архитекторы, и строители всегда стараются избежать подобных результатов своей работы, поэтому частенько знают друг друга в лицо, а не понаслышке. Хороший архитектор-практик обычно знаком со строителями, воплотившими в жизнь уже не один его проект и которые грамотно и точно исполняют его рекомендации. Строительным же фирмам строить по безграмотному проекту тоже невыгодно: зря только порочить свое доброе имя.

Поэтому, пускаясь в бурное житейское плаванье под названием "строительство собственного дома", не будет излишним еще раз предупредить: это не выбор костюма или мебели. Ваш дом просуществует с вами годы, может быть, всю жизнь. И уж если предусмотрено нам по жизни посадить дерево, вырастить ребенка и построить дом, то уж лучше сделать это все как следует.

Сам себе архитектор.

"Просто!" - скажет начинающий застройщик. У каждого, кто задумал строить дом, есть "наилучший" план. Источником вдохновений являются дома друзей или знакомых, мельком увиденный план, пример соседа, понравившийся ресторан или кэмпинг. Привозят впечатления из-за границы и даже извлекают из "мыльных опер". И появляются в лесах Подмосковья образчики знойной сельвы.

Легкость, с которой многие начинающие застройщики подходят к выбору проекта дома, поражает. Даже при покупке костюма нужен совет продавца, а профессиональный проект дома считают излишней тратой. Результат - непригодные для проживания дома, создающие массу проблем и неудобств. Наш опыт показывает, что выбор проекта дома удачно решается лишь с участием профессионала и является двусторонним творческим процессом, в котором учитываются, с одной стороны, все пожелания и даже фантазии застройщика, а с другой - требования норм проектирования и безопасности жилищ.

Для чего нужны проект и советы профессионала.

Как претворить радужные мечты о собственном доме в жизнь, как сделать прекрасное, но туманное видение явью? Для этого застройщик должен суметь дать внятное задание проектировщику. Проблема здесь в том, что мы пережили годы гонений, когда строжайше регламентировались не только нормы проектирования, но и действовали прямые запреты для частных застройщиков на масштабность и этажность, капитальность и виды инженерного наполнения зданий (площадь садового домика не более 15 кв. м, запрет на печи, бани, гаражи - СН-202 "Об архитектурных излишествах"). 75 лет не прошли даром. Примитивные формы, "пришибленность", боязнь собственной фантазии не только у заказчиков, но нередко и у проектировщиков. Архитекторы Шехтели и Судейкины не могут возникнуть из ничего, они должны быть востребованы заказчиками типа Рябушинских и Мамонтовых, с их уровнем художественного вкуса и пониманием прекрасного. А без традиций и школы даже самый роскошный дом будет нагромождением дорогой безвкусицы и бездуховности. Сегодня другая крайность, когда все дозволено, но мало кто знает, что и как нужно делать. Особенно опасны неквалифицированные конструктивные решения, грозящие аварией. Но можно обратиться к опыту соседей, которые давно решили подобные проблемы. Так, у немцев застройщику-любителю обязательно назначают профессионального наблюдателя-консультанта. Серьезно регулируются эти вопросы и в других странах, да и застройщики понимают, что архитектор необходим не меньше чем врач или механик - каждый делает свое дело. Основная задача консультанта-архитектора - выбор и разработка планировочных схем, структуры помещений, выявление ошибочных суждений заказчика и исключение лишних расходов. Это позволяет избежать элементарных ошибок. Зная законы построения жилья, архитектор поможет грамотно реализовать архитектурные и конструктивные замыслы застройщика, учесть многие факторы и определить приоритеты, организовать и упорядочить пространственные объемы, разумеется, с учетом финансовых возможностей заказчика. Советы архитектора-консультанта носят нормативный и рекомендательный характер. Первые застройщик обязан выполнять (противопожарные и санитарные требования, устройство конструкций и т. д.), вторые - архитектурные, эстетические и т. п. - лишь учитывать. Разумеется, застройщик может заказать и полный проект.

Выбор проекта начинают с рассмотрения вариантов дома и элементов планировки. Так, в начале беседы с потенциальным заказчиком мы предлагаем проектные каталоги, исходя из самых смутных его пожеланий. Типовой проект - это первый шаг, отправная точка, с которой начинается проектирование. Бывает, что приглянувшийся проект приносит и сам заказчик. Но и хороший проект надо подогнать или, как говорят профессионалы, "привязать" под заказчика. При этом он подвергается строгому экзамену на соответствие требованиям норм при одновременной деликатности в реализации идей застройщика. Сам заказчик должен четко объяснить, что ему нужно, что достаточно, исходя из имеющихся средств. В результате первоначальных обсуждений появляется эскиз-идея, основа будущего проекта.

Готовых рецептов на все случаи в архитектуре нет. Хорошо, если фантазия заказчика совпадает с видением проекта архитектором. Случается, заказчик интуитивно выбирает лучшее решение. Но его дальнейшая разработка - дело профессионала. И тут следует опасаться расплодившихся "дизайнеров", совершенно некомпетентных в нормах архитектуры. Дело в том, что спад производства выкинул на улицу массу дизайнеров машин и утюгов, швейников, других людей с художественной подготовкой. Все они ринулись к единственному источнику, где можно добыть пропитание, - в строительное проектирование. Но вреда от них больше, чем от простых любителей. Они рисуют красивые дома, да вот строить по этим картинкам невозможно. Ведь и архитектор может нарисовать красивое платье, но понятия не имеет о технологии его шитья. Кадровый строитель сразу видит руку непрофессионала, как бы красиво не выглядел "чертеж".

Дом и окружающая среда.

Создать благоприятную внешнюю среду труднее, чем внутреннюю, ведь не изменишь расположение холмов, обрывов, изгибы рек, дорог, существующие геопатогенные зоны, отрицательные энергетические потоки. Но о них нужно знать, учитывать и принимать меры к снижению их отрицательного воздействия.

Первая задача архитектора - сделать привязку дома на участке. Учитывается все: местные условия, климат, благоприятная ориентация по сторонам света, воздействие естественно-геологических и техногенных явлений, силовые поля.

Выбор проекта дома в значительной мере определяется конфигурацией, размером и характером участка. Так, нельзя применить хороший проект, если расположение помещений, ориентация окон и дверей оказываются неблагоприятными по странам света или розе ветров. Архитектор должен "вписать" понравившийся проект в участок, не допуская затененности помещений или пронизывания их отрицательными силовыми потоками. В крайнем случае, архитектор обязан сместить пятно застройки дома. То же с высотой фундамента и цоколя, определяемых по рельефу и энергетическим потокам. Учитывает проект и уклад, масштаб жизни населения (недопустимо строить гигантские дома среди убогих лачуг, что создает отрицательную энергетику жилища).

Дом отделен от окружающего мира, но не от приусадебного участка, с которым образует полноценный жилой комплекс. В планировке усадьбы есть такие формальные требования, как противопожарные разрывы в 8-10 м (но не более 15 м), санитарные расстояния и пр. Лучше, когда дом стоит свободно внутри участка, а не вдоль красной линии застройки, но при этом главный фасад непременно разворачивается на главную улицу. Нельзя нарушать сомасштабность дома с размером участка - строить крупный дом на маленьком участке, так как это отрицательно сказывается на энергетике жилья. Нежелательно размещать дом глухим торцом к главной улице. По старорусским понятиям дом на красной линии "челом" активно включается в архитектурную композицию поселения и получает максимум положительной энергии, а углубленный ("закрытый") дом может копить в себе отрицательную энергию, "нечистую силу".

Польза - прочность - красота.

После определения "пятна застройки" следует организовать внутреннее пространство дома. Надо учитывать, что любое здание - это комплекс функционально взаимоувязанных элементов, имеющих определенное назначение и соответствующих триаде древнего архитектора Витрувия "польза - прочность - красота". Хорошо, если удастся создать неповторимый архитектурный образ дома, в котором при лаконичных общих объемах будут просторные жилые комнаты, разумная достаточность - сочетаться с удачными пропорциями, а оптимальность компоновки – с целесообразностью.

Проект формирует компоновку трех основных объемов функциональных зон, выстроенных в цепочку взаимосвязанных пространств (главных и второстепенных): жилые комнаты, кухня со столовой и вспомогательные помещения. Иной принцип зонирования: комнаты дневного пребывания - одна зона, спальни с санузлами - другая, вспомогательные помещения - третья.

Гибкая планировочная структура позволяет менять положение внутренних перегородок и дверных проемов. В любом случае необходимо добиться сочетания удобной и компактной планировки, исключить усложненность, протяженные коридоры. Можно зонировать помещения и по уровням-этажам: при этом этажи могут быть полные и неполные, то есть с "перебивкой" отметок. Разноуровненность дает хорошую изоляцию спален от парадных, детских от взрослых и гостевых спален, комнат прислуги, создает большой маневр для семьи из разных поколений, где все можно разнести по разным отметкам. Но при этом не надо слишком увлекаться лестницами, делать их крутыми и затесненными, это неудобно, особенно людям пожилым и маленьким детям. Чтобы не спотыкаться, ступеней на марше должно быть не менее трех, но и не более 15-16 на пролет.

Ванну и туалет желательно располагать без соприкосновения с внешними стенами, тогда в них будет тепло и не сыро. Сырость и специфический запах в дом приносит встроенная баня и иногда сауна. При любых обстоятельствах ее лучше строить отдельно.

Активно в последнее время используется пространство чердака, где оборудуются мансарды - получердачные помещения, приспосабливаемые под жилье и хознужды. В свою очередь, мансарда значительно изменила привычные очертания крыш. Характер крыши создает образ дома, настроение, и нельзя ее делать "как получится", к тому же это важный конструктивный элемент здания.

Следует знать о соотношении сторон комнат. Так, для жилых комнат допустимы соотношения 1:1,1 и 1:1,5; предельно - 1:2.

Из соображений экономии стоит помнить, что маленькие комнаты быстрее прогреваются и менее сырые (когда не отапливаются). Ширина кухни не менее 1,9 м, минимальный размер туалета - 1,2 кв. м, ванной комнаты - 2,5 кв. м, совмещенного санузла - не менее 4 кв. м. Хорошо спроектировать санузлы на разных этажах друг над другом. Коридоры закладываются шириной от 1,2 м, лучше от 1,4 м.

Немалую роль в циркуляции воздуха играли и отопительные приборы - печи и камины. Раньше не только плясали, но и дом планировали от печки. Камины в России применялись редко из-за низкого КПД. Сейчас они в моде и, справедливости ради, надо сказать, что теплоотдача нынешних каминов значительно выше старинных. Но учтите, что нельзя устанавливать камин так, чтобы сидящие оказывались спиной к окну - это вызывает у человека ощущение тревоги.

Жилые комнаты и кухни должны иметь естественное освещение. Правильное освещение чрезвычайно важно, его недостаток и избыток одинаково нежелательны. Для правильной освещенности следует соблюдать соотношение площади пола к оконным проемам от 1:5,5 до 1:8.

ГЛАВА 1.4 САКРАЛЬНАЯ ЦЕНА ПРОЕКТА

Для каждого, кто решился приступить к строительству собственного дома, главный (почти гамлетовский) вопрос - с чего начать? Это особенно важно для самых обычных городских жителей, весьма далеких от многосложных строительных забот. Утверждаю - начинать необходимо с выбора проекта.

Способов подобрать проект по душе существует немало, и, естественно, у будущего собственника недвижимости возникает вполне оправданное желание приобрести проектную документацию подешевле. Это, безусловно, возможно. Однако не следует забывать о непременных "плюсах" и "минусах" того или иного варианта.

Способ первый: дешево, но...

Как правило, объем и содержательность проектной продукции прямо пропорциональны ее цене. Поэтому не обольщайтесь рекламными предложениями - по указанной в проспектах, журналах, иллюстрированных каталогах минимальной или весьма низкой цене вы получите данные лишь о внешнем облике здания и его общем пространственном решении. Иными словами, в наличии будут планы, фасады, перспективы и разрезы. Вам еще повезет, если будут указаны хотя бы осевые (или габаритные) размеры, а также отметки высот на фасадах и в разрезах. А вот информация о материалах, перекрытиях, особенностях инженерных сетей и конструктивных узлов в этом случае обычно не предоставляется.

Конечно, можно нанять бригаду строителей-умельцев, которые на основе картинки дом построят. Но весьма маловероятно, что после завершения строительства у вас останутся данные о размерах фундаментных блоков (они могут понадобиться в дальнейшем при желании надстроить дом), схемах разводки систем отопления, канализации, электрических сетей (что также лучше знать для облегчения эксплуатации). И главное, бригады строителей не несут (в отличие от проектировщиков) ответственности за правильность принятых проектных решений и соответствие их обширному перечню строительных норм. Поэтому не удивляйтесь, если в спальне, ориентированной на север (а иногда и во всем доме), будет холодно, а электроприборы будут неожиданно отключаться.

Если вы все-таки попали в подобную ситуацию, постарайтесь, чтобы строителями были выполнены хотя бы так называемые "исполнительные чертежи" на инженерные системы, которые позволят судить об их размещении, а также - на конструкцию фундамента и других частей дома.

Когда же застройщику предлагается приобрести в проектной организации сокращенный комплект документации, то в нем опять может не быть отдельных разделов (чаще всего инженерных). Сокращению подвергается и архитектурно-строительная часть: могут отсутствовать конструктивные узлы, чертежи столярных изделий и деталей фасадов. В таком случае вы попадаете в полную зависимость от профессионализма и порядочности строителей.

Способ второй: индивидуальный проект маленького дома.

Минимальная площадь загородного дома (без учета летних помещений) бывает разной - и 90, и 110, и 130 кв. м. При этом затраты на разработку проектной документации соответственно уменьшаются. Однако проследите, чтобы в нее были включены все необходимые разделы. Те или иные сведения могут понадобиться строителям в любой момент.

На стоимость проекта дома любой площади влияет и сложность архитектурно-планировочных решений. Так что, если хотите сэкономить, отказывайтесь от сложных конструкций кровель, от столь любимых башенок, шпилей и других архитектурных "излишеств", от выполнения в доме подвального этажа, предусмотрев только техническое подполье, максимально используйте пространство под кровлей, разместив в нем мансардный этаж, ограничьтесь типовыми столярными изделиями. Эти и другие требования к проекту должны быть оговорены в задании на проектирование.

Способ третий: типовой проект.

Приобретая проект типового жилого дома или дома для повторного применения, будущий застройщик сразу получает полный комплект проектной документации. Но при этом варианте необходимо подобрать проект, максимально подходящий к конкретным условиям строительства на участке. Например, если в поселке существует сеть централизованного отопления, предпочтительнее проект, в котором оно заложено, если нет, более подходит дом с автономным обогревом.

Предположим, вам понравился какой-то проект, а принятые в нем решения инженерных разделов не совпадают с условиями строительства на участке. Тогда без привлечения специалистов-инженеров не обойтись.

Приобретая типовой проект или проект для повторного применения, не забудьте предусмотреть затраты на привязку его на местности, которая может включать корректировку элементов входов, узлы присоединения систем жизнеобеспечения дома к инженерным системам поселка, пересчет потребности в радиаторах отопления при смене ориентации дома и другие изменения.

Способ четвертый: проект один - домов несколько.

Совместно с коллегами по работе, близкими друзьями или партнерами по совместной деятельности вы можете заказать один проект и построить по нему сразу несколько объектов. В задании на проектирование оговорите необходимость разработки нескольких вариантов фасадов, отличающихся, например, размещением окон или фронтонами.

Преимущества застройщика при этом способе в том, что, заказывая практически новый проект для повторного применения, его полностью приспосабливают к существующим на участках инженерным условиям, строительным материалам, а также индивидуальным архитектурно-планировочным предпочтениям.

Однако сложность состоит в необходимости выбора несколькими заказчиками единого объемно-пространственного решения будущего жилого дома. Заказывая такой проект, не забудьте предусмотреть затраты на привязку каждого из возводимых объектов.

При привязке каждый из застройщиков может заказать дополнительно и отдельные изменения в проекте. Например, изменив уклон кровли, разместить в пространстве чердака еще один этаж, передвинуть или исключить отдельные перегородки, увеличить или уменьшить площадь остекления и т. д. Однако отдельные переделки в архитектурно-планировочном решении дома (изменение местоположения кухни, санузлов, увеличение площади остекления и др.) влекут за собой и соответствующие изменения в инженерных разделах.

Описанный прием проектирования не является новаторским. Еще при Екатерине II существовали каталоги образцовых домов.

Способ пятый: блокированный дом на две или несколько семей.

Экономичность проектного решения блокированного дома на две семьи достигается за счет наличия единых конструктивных элементов (например, общей внутренней стены), единых вводов коммуникаций, повышения тепловой эффективности дома при эксплуатации за счет увеличения его объема.

Приемов формирования блокированных домов на две семьи в практике проектирования достаточно много. Самый простой - объединение под одной кровлей двух одинаковых домов-квартир. В каждой из квартир проектируют полный набор помещений, необходимый для проживания: кухня, гостиная, спальни, санузлы и другие по желанию заказчика.

В зависимости от конкретных пожеланий владельцев, проекты выполняют и с выделенными зонами, которыми будут пользоваться обе семьи: с общей сауной или хозяйственными помещениями (прачечной, погребом, кладовыми), а также с гаражом-стоянкой на несколько автомашин. Если в доме живут семьи родственников - старшее и младшее поколения, - могут объединяться и гостиные, а также оборудуется единая кухня-столовая. Перечень объединяемых помещений и функциональных зон может быть продолжен, и зависит он исключительно от образа жизни конкретных семей.

В практике выполняются блокированные дома и на большее число квартир с площадью каждой от 80-110 кв. м до 200 кв. м, иногда и до 300-500 кв. м. Но в подобных домах очень редко встречаются объединенные функциональные зоны. На мой взгляд, такая площадь жилища предпочтительна не для квартиры блокированного дома, а для отдельно стоящего коттеджа.

Способ шестой: проект не покупать, а сразу заказать строительство.

Вопреки всему сказанному, проект можно и не заказывать, а сразу заключить с фирмой договор на строительство. При этом в фирме будущему застройщику предложат фасады, планы дома и в самом общем виде характеристики применяемых материалов. Никакие строительные и инженерные чертежи в таких случаях не даются.

Перед заключением договора постарайтесь получить смету на дом или выборку объемов применяемых строительных материалов (в составе типового или индивидуального проекта они присутствуют), хотя проверить их из-за отсутствия чертежей не всегда реально.

Кроме того, без строительных чертежей трудно оценить, например, правильность исполнения конструктивных узлов и инженерных коммуникаций. Словом, остается опять полагаться на строителей. Все минусы такого решения уже описаны выше, поэтому требуйте предоставления комплекта проектной документации, иначе вы можете приобрести "кота в мешке".

Авторский надзор.

Почти при всех описанных вариантах встает вопрос об авторском надзоре, он заслуживает отдельного разговора. На первый взгляд кажется, что не вести авторский надзор - еще один способ экономии, но в действительности ситуация много сложнее.

В случае приобретения типового проекта вопрос об авторском надзоре отпадает сам собой, так как не с кем договариваться. В других случаях услуги авторского (архитектурного и инженерного) надзора вам предлагаются строительной (проектно-строительной) организацией, у которой вы купили понравившуюся картинку. Тогда стоимость этих услуг войдет в общую стоимость строительства.

Кроме того, существует и такой прием организации работ, когда архитектор предоставляет заказчику проект дома в самом общем виде, а впоследствии непосредственно на стройке прорисовывает каждый конструктивный узел и решает возникающие вопросы. В итоге стоимость услуг архитектора практически приближается к стоимости индивидуального проекта, только в конце строительства у застройщика не остается никакой документации.

Если же проект дома заказывается, то вы оказываетесь перед дилеммой: тратить деньги на авторский надзор или нет.

Практика показывает, что лучше договориться с проектной организацией и об авторском надзоре: и не только со стороны архитектора, но и конструктора, а также других инженеров. Хочу уверить, что вы получите от этого значительную пользу. Особенно важно осуществление авторского надзора в случаях, если объект по условиям его размещения подлежит государственной приемке.

ГЛАВА 1.5 ГДЕ СТРОИТЬ?

Лето - хорошее время, чтобы выбрать участок для загородного жилья, видны все его изъяны. Есть целых 3-4 месяца, чтобы объездить разные направления, осмотреться, ведь жить-то вам за городом все же в основном летом. В предлагаемой статье можно найти все критерии, по которым надо выбирать участок.

Вопрос выбора места обитания вовсе не праздный, но в прежние времена бессмысленный: где "выделяли" родному производству участок, тому и радовались, лишь бы участок был. Хотя с древнейших времен человек подбирал место под жилье, руководствуясь практической целесообразностью и пригодностью местности для здорового проживания - экологичностью. Все поселения располагались либо на высоком берегу в излучине рек, либо в оазисе у источника, либо в защищенной от ветров долине на солнечном склоне. Человеку нужна была вода, плодородная почва или обильные леса, удобные подъезды, солнечная инсоляция и свежий ветерок, но не пронизывающие сквозняки. В недавнем прошлом все эти принципы грубейшим и нелепейшим образом у нас нарушались: под дачно-садовые участки выделялись преимущественно бросовые земли на свалках, солончаках, болотах, в выработках старых карьеров, да еще в таких местах, куда людям приходилось добираться со всяческими трудностями и так долго, что и отдых не помогал. Приобрести дом в деревне законом было запрещено, нужно было идти на ухищрения и задабривать председателей колхозов, а затем - председателей сельсоветов. И все это на просторах России, где еще очень много хороших мест для жилья, но людей приучили брать что дают и радоваться, не спрашивая лучшее. Но и теперь, получив свободу выбора, люди часто не представляют, как им воспользоваться, как выбрать подходящее место для строительства. А ведь это не сложно и давно известно специалистам во всем мире, надо знать лишь некоторые обязательные требования, которым должно отвечать жилье.

Прежде всего, к загородному жилью должен быть удобный подъезд, а лучше несколько, в любую распутицу. Даже если планируется жить в доме только летом, в дальнейшем ситуация может измениться, и лучше позаботиться об этом заранее. Расстояние до загородного дома должно быть таким, чтобы ежедневные поездки на работу не приводили к переутомлению, кроме того, желательно обеспечение несколькими видами транспорта: кроме собственного автомобиля, электричка и пригородный автобус. (Всегда следует помнить, что приехать в дом может потребоваться не только хозяину, но и близким и знакомым.) Как показывает практика, расстояние свыше 40-50 км от МКАД уже утомительно для ежедневных поездок. Кроме того, следует выбирать ближайшее направление к той части Москвы, в которой приходится работать или где расположена городская квартира. Какой смысл иметь участок в 10-20 км от МКАД и ездить от квартиры или работы до него по Москве еще 20 км? Тогда уж лучше участок в пределах 40 км от города, но зато с лучшей экологией. И если вдруг в наследство достался дом или участок, не отвечающий этим требованиям, лучше его сразу сменить на более удобный.

Желательны поблизости магазин с набором первоочередных товаров, медпункт или поликлиника. Если место застройки отвечает этим требованиям, то дальше надо выяснить, кто будущие соседи. Ведь недаром говорится "Выбирай не дом, а соседа" и "Ближний сосед важнее дальнего родственника". Если поставить роскошный дом в селе, где большинство жителей безработные, то от такого соседства добра не будет, не спасут ни высокий забор, ни злые собаки, ни охрана. В Московской области исключение составляют разве что Северо-Западное направление, участок Малаховка-Кратово и несколько других мест, где уже много состоятельных жителей и местное население так или иначе связано с их обслуживанием. Жить же в окружении неприязни, бояться оставить дом хоть на час без присмотра, ощущать вакуум общения - стоит ли для этого строить? Нигде в мире люди разного уровня достатка и интересов не селятся вместе, хотя нигде и нет законов, запрещающих селиться где угодно. Каждый выбирает место, где его будут окружать подобные ему по возможностям и интересам и можно чувствовать себя комфортно и безопасно. К сожалению, игнорирование этих простых правил можно видеть во многих местах Подмосковья в виде недостроенных или заброшенных новеньких и весьма дорогих домов, большинство из которых разграблены и сожжены "добрыми соседями". Неудачное место строительства имеет и еще одну отрицательную сторону. Нередко, вопреки первоначальным планам, приходится продавать или закладывать под заем свое имущество ("От сумы и от тюрьмы никто не заказан"). И вот в самый неподходящий момент за дорогой дом, который обошелся в сотню тысяч долларов, неохотно предлагают десяток-другой тысяч, а то и вовсе не находится покупатель, или дом вообще не принимают в залог.

Опыт показывает, что наилучшим является вариант дачного кооператива или коттеджного поселка, огороженного и охраняемого, пайщики которого приблизительно одного круга интересов и материальных возможностей. Определившись с поселком, следует выяснить, какие в нем коммуникации есть, а какие и когда еще планируется проложить, во сколько это обойдется. Выбирая поселок, важно учитывать, будет он круглогодичного или сезонного проживания. Сегодня имеет смысл строить только круглогодичное жилье. Жить же на даче только в огородный сезон приучили нас власти, запрещая строить утепленные дома и даже ставить в них печи. Нелепейшая привычка, которую не понимают нигде в мире и которая у нас продолжает быть нормой.

Далее, обратим внимание на окружающую среду. Конечно, дело вкуса селиться в лесу, на поляне или возле воды. Важно, чтобы место было не сырое и чтобы не очень одолевали комары. А вот наличие поблизости вредных (а какие безвредны?) производств, свалок и полигонов недопустимо. Нет смысла ставить дом у оживленной трассы, с которой на дом обрушиваются волны пыли и выхлопов, а в каждом плоде -запредельное количество тяжелых металлов. На замечание об неэкологичности участка один наш заказчик ответил, что установит глухие окна и кондиционеры. Но зачем строить для этого загородный дом, ведь тот же результат можно достичь и в городской квартире, а сельское жилье хорошо свежим лесным или полевым воздухом, шумом дождя и пением птиц.

Выбирая участок для застройки, следует обязательно проверить его на радиоактивное заражение. И еще. Наши предки безошибочно определяли "гиблые места", в каких ни в коем случае нельзя было жить и даже пасти скот. Долго это считалось пережитком язычества и предрассудками. Но современная наука научилась определять геопатогенные зоны схождения силовых полей, места выбросов газа, фонящих почв и еще два десятка крайне отрицательных для обитания факторов. Каждый из них может быть инструментально определен и измерен, то есть это не абстрактные, а вполне материальные величины, которыми не стоит пренебрегать. К сожалению, ни одна из известных риэлторских фирм, занимающихся продажей земли, не составляет санитарно-геопатологических паспортов участков и нам, по просьбе заказчиков, приходится выполнять эти работы, как правило, уже после покупки участка. Правда, можно специальными мероприятиями снизить или подавить действие отрицательных факторов, либо сместить на участке место застройки жилого дома, но лучше решать эти вопросы до покупки.

Своим заказчикам при выборе участка мы рекомендуем обращать внимание на следующие вопросы:

- в каком направлении и на каком максимальном удалении надо искать подходящий земельный участок;

- имеет ли выбранный участок удобный круглогодичный подъезд, есть ли дублирующие дороги, где ближайшая железнодорожная станция и остановка автобуса;

- как участок расположен на местности, где солнечная сторона, какова роза ветров, есть ли поблизости водоем, не заражен ли он, какие на участке почвы;

- каковы размеры участка, как они соотносятся с размерами дома, какой хочется построить;

- что представляет собой населенный пункт или поселок, в котором расположен выбранный участок: постоянного он проживания или сезонного, есть ли общая охрана и ограждение территории, какая имеется инфраструктура, собираются ли его еще благоустраивать;

- какие коммуникации в поселке, подведены ли они к участку, что и в какие сроки предполагается еще проложить, сколько это будет стоить;

- находятся ли поблизости производства, свалки, напряженные автотрассы и зараженная местность;

- проверен ли участок на наличие геопатогенных зон и других неблагоприятных факторов.

Выбор участка под застройку - первый и очень важный шаг в строительстве дома. Часто люди под влиянием момента или хорошо поставленной рекламы делают поспешный вывод, а расплачиваться приходится всю жизнь. Мы не рекомендуем слишком экономить при покупке участка, пусть даже его цена будет в 2-3 раза выше. Поскольку стоимость строительства дома и коммуникаций составляет $100-150 тыс., то разница в цене участков не будет столь уж существенной, а преимущества удобного, экологичного и благоустроенного участка окупят относительно небольшое превышение цены.

ГЛАВА 1.6 ЛЕТНЕЕ ТЕПЛО ЗИМНЕГО САДА

В модном сегодняшнем увлечении зимними садами, безусловно, важна и разумная сторона: если есть возможность отвоевать себе немного лета у природы, то почему бы этим не воспользоваться, тем более что у нас, в отличие от большинства европейских стран, по-настоящему теплые недели на вес золота.

Доступным и качественным строительство зимних садов стало возможно благодаря современным технологиям производства профилей. Высокая эффективность энергосбережения, легкость и быстровозводимость конструкций решили большинство проблем, непременно возникавших при создании сооружений, подобных зимнему саду.

Большинство фирм, торгующих окнами и дверями, изготовленными по современным технологиям, занимаются и строительством зимних садов. Одни предлагают конструкции из алюминиевых профилей, как, например, Simplex (бельгийские профили Reynaers), "Окна Москвы" (немецкие SCHUCO), "Техноком". Другие - из особо прочного пластика (ПВХ), например, фирма "БАСК" (английские профили NATIONWIDE WINDOWS). Фирма "ТЕКНО" использует алюминиево-пластиковые конструкции.

Преимущества того или иного типа обусловлены конкретными проектами зимних садов.

Прежде чем остановить свой выбор на какой-то фирме, необходимо четко определить, что вы собираетесь строить. Если просто оранжерею, то придется сосредоточиться на максимальной защите растений, и это помещение уже не сможет стать местом для отдыха. Если веранду - вам нет смысла думать о теплозащитных стеклах и системе дренажа. Настоящий зимний сад - это место, где можно отдыхать в окружении экзотических растений, наслаждаясь бесконечным летом среди снежной зимы.

Естественно, во всех случаях архитекторы фирмы разрабатывают специальный проект, так как местоположение и размеры каждого дома строго индивидуальны. Специалисты считают, что для зимнего сада в принципе подходит любая сторона, но предпочитают избегать северной и, как ни странно, южной. И если с северной все в общем-то понятно, то южная сторона может создать нежелательный избыток солнца для тенелюбивых растений, которые чаще всего растут в зимнем саду. Так что есть смысл пойти на разумный компромисс и, если позволяет планировка дома, выбрать западную или восточную сторону, а не руководствоваться только эстетическими соображениями. Правда, южную сторону можно защитить от возможного перегрева посадкой дополнительных деревьев.

Размеры конструкции зимнего сада должны быть согласованы с существующей системой отопления, возможностью использования более дорогой системы теплозащиты и типом профиля. Как правило, из пластика изготавливают небольшие сооружения, чтобы избежать возможных перекосов конструкций.

Сооружения как из пластика, так и из алюминия могут быть самонесущими или иметь металлокаркас, если речь идет о большом зимнем саде или остеклении бассейна, что, кстати, при нашем климате очень разумно. Особенностью строительства можно считать и способ установки стекол - крепление (навешивание) с внешней стороны.

Технические требования, предъявляемые к производителям материалов для зимних садов, особенно строгие. Вставки, прокладки и уплотнители должны быть предельно надежными. Во избежание появления конденсата современные конструкции зимних садов, как правило, имеют систему его отвода по специальным каналам. А так называемый "мостик холода" (пластиковая вставка внутри алюминиевого профиля) позволяет максимально повысить теплозащиту, коэффициент которой для зимних садов должен быть не меньше 0,7 (в отличие от стандартных 0,5). Теплосберегающие стекла помогут предотвратить парниковый эффект (запотевание), неизбежный в помещении с повышенной влажностью, каковым является зимний сад с растущими там растениями.

Низкоэмиссионные стекла не пропустят инфракрасные лучи и тем самым задержат тепло внутри. Зимние сады, будучи сооружениями практически полностью сделанными из стекла, требуют особого внимания к этому самому стеклу. Безопасность таких конструкций возможна только при условии установки стеклопакетов, выдерживающих максимальные ветровые и снеговые нагрузки.

В крыше обязательно должны быть предусмотрены форточки. Но вам не придется до них добираться - современные системы проветривания в большинстве своем автоматические.

Зимние сады, как правило, не требуют дополнительной отделки внутри, но, безусловно, нуждаются в регулярном влажном протирании, особенно наружных стекол.

Стандартная начальная цена за квадратный метр весьма условна и составляет $250. Чаще всего она гораздо выше, а экономия может вылиться в низкую теплозащиту и потерю экзотических растений, которые без дополнительных средств защиты не перенесут суровой русской зимы.

Кстати, о растениях. Когда зимний сад как сооружение будет уже построен, вам лучше обратиться к специалистам в фирму, специализирующуюся на "внутренней отделке" растениями. В Москве продается много экзотических цветов и деревьев из западных питомников, но, например, фирма "А-ландшафт" сотрудничает с подмосковными питомниками, которые уже сегодня имеют неплохой ассортимент, а многие даже занимаются адаптацией редких растений к нашим условиям.

Специалисты обычно предлагают полную концепцию зимнего сада, однако при выборе растений важно учесть теплозащитные возможности помещения. Если в самые суровые дни температура не упадет ниже 15 С, то можно отдать предпочтение тропическим растениям; для субтропических зимой оптимально 8-10 С. Естественно, потребуется регулярный уход в виде полива и подкормки. Здесь можно обойтись без специалиста, но делать это придется постоянно, согласно выданным рекомендациям.

Самыми популярными считаются большие растения - фикусы и пальмы, а также те, которые красиво цветут и могут плодоносить, например, лимон, гранат или инжир. Эти растения относятся к листопадным, но, с точки зрения специалистов, это очень даже экзотично. Тем более что не все листья опадают, а новые начинают расти очень быстро.

Кстати, вы должны отдавать себе отчет в том, что зимний сад -не жилое помещение и не офис, поэтому для нормального роста растений просто необходима повышенная влажность, а не сухой воздух. Ради растений придется следить за сквозняками, но вместе с тем правильно и регулярно проветривать помещение.

Стандартный набор зимнего сада обойдется в $3000-4000. Не отказывайтесь от однолетних, но красивых растений (скажем, хризантем). Конечно, их придется покупать каждый год, но они, безусловно, только украсят зимний сад. Следует помнить, что среди растений могут быть и аллергены, поэтому к выбору тех же фикусов необходимо подойти очень внимательно.

Не отчаивайтесь, но капризные орхидеи у вас, видимо, не вырастут, зато в холодный день всегда будет под рукой лето. Стоит только открыть дверь в зимний сад.

ГЛАВА 1.7 АЛЛО, МОЖЕТЕ НАДСТРОИТЬ МНЕ ЭТАЖ?

Редко кто из домовладельцев не сталкивался с необходимостью приспосабливать свое жилье к изменившимся с течением времени требованиям семьи к его устройству. Избавиться от возникающей время от времени проблемы перестройки дома практически невозможно, но есть реальные пути, которые могут упростить и удешевить эту процедуру.

Проблемы.

Недовольство домом, построенным недавно, но уже успевшим стать неудобным, - одна из самых актуальных проблем сегодня. Еще "не высохла штукатурка", а домовладелец уже звонит архитекторам: можете ли запроектировать перепланировку, надстройку мансарды, пристройку гаража, жилых или хозяйственных помещений, зимнего сада, террасы или эркера?

Почему это произошло? Основная причина - изменения в составе семьи, ее материальном положении или просто в отношении к своему жилью. Дом, который казался удобным, со временем стал тесным: негде расселить подросших детей и устроить приехавших в гости родителей, достойным образом принять друзей или заняться любимым делом, некуда поставить вторую машину и сложить садовую мебель на зиму и т. д. С другой стороны, спрогнозировать изменения довольно трудно. Попытавшись предугадать, каковы будут требования семьи к дому, многие строят с запасом, "на вырост", но в итоге попадают не в лучшее положение. Если прогноз не оправдается, окажется, что запас сделан не в тех количествах и не там, где потребовала жизнь, а средства потрачены напрасно...

Другая причина неудобств, ощутимых с первых же дней жизни в доме, - нечеткие или неверно сформулированные требования к его функциональной организации при заказе или покупке проекта и, соответственно, строительство дома "не по размеру". Как быть? Либо обменять дом на более удобный, решив на время свои проблемы, либо перестроить, приспосабливая его под новые требования.

Но всякий ли дом можно перестроить? Есть ли в нем необходимые резервы? И если есть, какой из приемов выбрать?

Приемы и резервы переустройства.

Традиционные приемы переустройства - изменение функционального назначения помещений, перепланировка, освоение мансардного пространства, надстройки и пристройки.

Когда для решения назревших проблем не нужно наращивать площади, тогда для "примирения" хозяев с домом бывает достаточно лишь изменения функций некоторых его помещений или перепланировки. Однако свободу в организации нового жизненного пространства могут ограничить жестко фиксированные элементы: несущие стены, места прохождения инженерных коммуникаций, водопроводные и канализационные стояки, вентиляционные каналы, а также обилие деталей и декора на фасадах.

Но если проблемы не решить в пределах существующего объема дома, необходимо подумать о возможности его расширения надстройкой и (или) пристройками.

Адаптация надстройкой - оптимальный вариант комфортного расселения сложных по составу семей из нескольких поколений. При изолированном расположении лестницы и достаточном инженерном обеспечении каждый этаж такого дома может быть автономным со своим замкнутым жизненным циклом. Надстройка рациональна для домов с запасом прочности фундаментов, щипцовой или плоской кровлей, отсутствием сложного декора на фасадах, открытой схемой лестницы и вертикальных инженерных коммуникаций. Этот прием рекомендуется, когда нет дополнительных площадей для строительства пристроек или с целью экономии места, если участок небольшой или имеет выразительный ландшафт.

Пристройка целесообразна для домов с "открытой" для пристраиваемой части схемой коридоров, лестниц и фасадов. Диапазон вариантов тем больше, чем больше "зон контакта" с пристраиваемыми частями будет выявлено в структуре дома. Пристройки к домам с "закрытой" схемой планов приведут к усложнению связей между помещениями, неудобствам в передвижении между его зонами, удлинению коридоров, появлению проходных комнат.

Итак, выбор приема, сложность и стоимость переустройства дома зависят от его реконструктивного запаса, то есть степени "готовности" к восприятию тех или иных изменений. Работы по реконструкции тем эффективнее, чем больший резерв выявлен в структуре дома. Если имеющегося потенциала меньше, чем предполагаемых объемов изменений, результаты будут неадекватны затраченным средствам.

Стратегия строительства.

Как же обеспечить гибкость структуры дома к перестройкам? Время и опыт показывают, что избавиться от необходимости перестройки дома невозможно. Упростить и удешевить эту процедуру, сделать процесс переустройства менее болезненным и более рациональным, а его результаты более эффективными можно, построив дом со структурой, максимально "готовой" к изменениям. Есть два пути.

Первый - поэтапное строительство. Он подходит в том случае, когда застройщик знает, какой дом ему понадобится в будущем, но нет материальной возможности реализовать мечту в полном объеме. Сначала строится базовый дом. В его структуру закладывается перестроечный резерв, обеспечивающий возможность беспроблемного наращивания необходимого объема от этапа к этапу.

Второй путь - гибкое моделирование на основе базового дома. Он может быть рекомендован, когда трудно сразу выработать четкую программу изменений. В этом случае строительство начинают с базового дома, соответствующего требованиям текущего момента, но со структурой, обладающей реконструктивным запасом. Это гарантирует достаточно широкий диапазон эффективных вариантов приспособления к любым условиям эксплуатации. Конечный вид дома и промежуточные этапы в отличие от предыдущего варианта не фиксируются, но если необходимо, на каждом витке развития семьи проектируется и строится конкретный объем изменений в пределах зарезервированной "гибкости". Если очередной этап не является последним, из возможных вариантов переустройства отсекаются все, которые могут заблокировать, перекрыть ходы для дальнейших перестроек. Реконструктивный запас, как и в первом случае, обеспечивается свободой планов, планировочной, конструктивной и инженерной подготовленностью "зон контакта" к пристройкам и надстройкам.

И в том и в другом случае архитектор должен зарезервировать на участке место для расширения дома и организовать весь участок в соответствии с намеченными перспективами.

Рассмотрим пример : - базовый дом общей площадью 110 кв. м, структура которого предусматривает комплексную поэтапную перепланировку, пристройку и надстройку с увеличением общей площади до 260 кв. м.

1-й этап строительства - организация дома для молодой супружеской пары и их детей: на первом этаже - кухня-столовая и каминная, в мансарде - спальня родителей и две детские. Около дома зарезервирована территория для пристроек, на лестничной площадке, в каминной и прихожей предусмотрены дверные проемы для входов в пристройки на последующих этапах.

2-й этап - дом для "возмужавшей" семьи: мансарда перепланирована и обустроена как детская квартира, к дому пристроен двухэтажный блок, в мансардном этаже которого размещена новая спальня родителей, в цокольном - гараж.

3-й этап. В связи с увеличением семьи надстраивается основной объем дома. На втором этаже организуется квартира семьи старшего сына, в надстроенной мансарде - помещения младшего. В обеих квартирах, как на втором этаже, так и в мансарде, возможно устройство автономной кухни.

4-й этап. Повышение уровня комфортности дома: построенный зимний сад и новое помещение для кухни-столовой.

5-й этап. Строительство завершается увеличением площади квартиры родителей и гаража за счет расширения пристройки.

Стратегия действий.

Если собрались построить или купить дом, отнеситесь к выбору осознанно, поинтересуйтесь не только стоимостью, внешним видом и функциональной организацией, но и "примерьте" его на свое будущее. Дом со структурой, закрытой для изменений, не обеспечит в случае необходимости эффективных решений по его переустройству, он все равно что ребенок в железных одеждах, не дающих расти и развиваться свободно. Для владельцев дома такого типа единственное решение проблем в перспективе - его продажа.

Если решили переустроить дом, выберите из возможных вариантов наиболее эффективный. Ошибка чревата тем, что не только усложнит реконструкцию, увеличит ее стоимость, но и на каком-то этапе сделает ее невозможной.

Если хотите продать дом, продемонстрируйте покупателю диапазон перестроечных решений. Это поднимет дом в цене. Если же покупатель не увидит возможности адаптации дома под свои интересы, продать его будет крайне сложно.